Protege tu hipoteca contra la subida de los tipos:

Por admin • 22 Ago, 2008 • Sección: Actualidad financiera

La actual subida de los tipos de interés puede ser un problema para aquellas personas que pagan mensualmente una hipoteca de tipo variable.

El aumento de los plazos de amortización para pagar la hipoteca no resulta demasiado rentable debido a los costos que lleva aparejados.

También se puede optar por pasar a una hipoteca con tipo fijo. Aunque este cambio subiría la cuota dado que  el precio que cobra el banco por asumir el riesgo de una subida es mayor y, por otro lado, ningún banco se arriesgará a conceder una hipoteca de tipo fijo a 35 o 40 años, por lo que  este cambio sólo sería factible para aquellos que tienen una hipoteca a corto plazo.

La solución podría estar en la contratación de un CAP, un seguro contra el aumento de tipos de interés. El CAP es un producto que, al revisar la hipoteca, establece un tipo de interés máximo, de modo que si el Euribor supera ese umbral, tal incremento no pasa factura a la economía del hipotecado.

Los CAP suelen tener una duración de entre los tres y los cinco años y un coste que oscila entre el 1,25% y el 1,50% del capital pendiente de amortizar que se quiera proteger.

Otra fórmula para proteger las hipotecas es el swap, seguro con el que el cliente establece una cuota mensual fija durante un plazo determinado, al margen de cuál sea la evolución que sigan los tipos en ese período. Así, aunque el Euribor suba, el cliente pagará la misma cantidad cada mes en el plazo de un año o de tres, de acuerdo al período de tiempo que elija para cubrirse del alza de tipos.
En el caso del swap, y a diferencia de lo que sucede en el CAP, no se paga una prima inicial sino que el coste del producto queda incluido en la cuota hipotecaria que se abona cada mes.

En resumen, con el CAP queda limitado el tipo de interés mientras  con el swap la cuota queda fija. El coste del CAP, que se paga al principio y de una sola vez, y del swap, que se carga cada mes en la cuota, resulta más o menos similar.

2 comentarios »

  1. hola, muy interesante articulo

    queria haceros un par de preguntas.

    No tengo hipotecas, pero me gustaria ayudar a algun familiar que si la tiene. Con el euribor al 1,2 actualmente, el riesgo a la baja es minimo, pero la posibilidad de que los tipos suban de aqui a tres años es muy elevada.

    me gustaria ayudar a convertir el interes variable de la hipoteca de mi familiar en interes fijo, por el maximo plazo posible.

    las cuestiones son:

    -¿cual seria el producto idoneo, un swap, un cap, otros?
    -¿cual es el plazo maximo por el que se puede contratar?
    -¿que entidades venden estos productos?
    -¿se puede contratar con una entidad distinta de la entidad con la que se tiene la hipoteca?
    -¿cual es el coste tipico de la operacion en terminos anuales?

    muchas gracias de antemano

  2. Hola Carlos

    Las operaciones que nos plantea son Operaciones de cobertura de tipos de interes y normalmente cualquier Entidad Bancaria las realiza con particulares y empresas, son operaciones OTC (Over The Counter) porque para particulares no se suelen realizar en Mercados Organizados, como las Acciones, Futuros etc.

    Como son OTC (hechas a medida) no estan sujetas a ningún plazo ni liquidación concreta, si bien lo nomal es cerrarlas a 3 o 5 años, con liquidaciones semestrales o anuales. Conviene hacerlas replicando los flujos del Prestamo que se va a cubrir (con la misma secuencia que las liquidaciones del mismo) pero no es necesario cubrir el préstamo ni es su totalidad ni hasta su vencimiento.

    Dicho esto hay dos tipos de operaciones:

    Operaciones coste cero:

    Estas son fundamentalmente los Swaps (I.R.S Interest Rate Swap) que en el caso que nos consulta sería un intercambio de tipo variable a tipo fijo (por el prestamo pagamos variable y en el IRS cobramos variable y pagamos fijo, el variable con el variable se van y en total nos quedamos pagando fijo).

    Operaciones con una prima inicial:

    Las otras operaciones que nos consulta son estructuras con “Opciones de Tipos de Interes” CAP (fijamos un interés máximo a pagar) FLOOR (fijamos un interes mínimo) y COLLAR o TUNEL (no mantenemos entre un máximo y un mínimo). Hay estructuras más complejas, pero no suelen realizarse para particulares.

    Casi todas estas estructuras tienen un coste- pagan una prima “AT FRONT”- pero te pueden cotizar productos “coste cero” por ejemplo si compramos un CAP y vendemos un FLOOR a determinados niveles (esto es lo mismo que comprar un TUNEL o COLLAR). Pongo un ejemplo, que se puede dar en momentos determinados del mercado: El nivel del Spot (contado) esta a 1,2%, el IRS a 3 años esta al 2,5% y queremos comprar un CAP al 4%, esta operación tiene un coste, que a lo mejor, se puede financiar vendiendo un FLOOR al 2%, es decir: nos aseguramos que no vamos a pagar durante 3 años más del 4%, pero perdemos la oportunidad de beneficiarnos si los tipos se van por debajo del 2%.

    Por último, no es necesario que el Banco que nos hace la cobertura sea el mismo que el que nos ha concedido el préstamo. Suele ocurrir que algunas Cajas o Bancos que tienen concedidos los préstamos no tienen departamentos especializados en instrumentos financieros derivados y es probable que no nos den una cotización adecuada. En este tipo de operaciones siempre es mejor preguntar a dos o tres entidades para asegurarse una buena cotización.

    Como entidades españolas, cualquiera de las que cito tienen buenos departamentos de Derivados: BBVA; Banco de Santander; Caja Madrid; La Caixa; Banesto; Bankinter.

    El coste típico de estas operaciones en terminos anuales depende, como se ha expuesto antes, de muchos factores: el tipo de cobertura, el importe; el tiempo, el nivel al que se encuentra el subyacente y el euribor en ese momento, etc. Ahora bien, las primas de las opciones son en general bastante caras (sobre todo para particulares) por eso es aconsejable intentar cerrar estructuras coste cero y lo menos sofisticadas posibles.

    Espero haber contestado a todas las preguntas planteadas

    Gracias,

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