Hipotecas

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo donde el inmueble a adquirir queda afectado como garantía de pago. Por este hecho los tipos de interés del préstamo hipotecario son más baratos, así como los plazos, dada la magnitud de la inversión, son más prolongados.
La concesión de una hipoteca se formaliza ante notario y se debe inscribir en el Registro de la Propiedad. Es un proceso lento, sin embargo, la mayoría de las entidades bancarias entregan el importe del préstamo simultáneamente a la firma de las escrituras para evitar los costes derivados de aplazamiento del pago.

¿Cuál es la mejor hipoteca?

La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia, sin que se pueda hablar de hipotecas mejores o peores. Aunque siempre habrá un tipo de hipoteca más apropiado para cada caso particular.

Se pueden diferenciar cuatro tipos básicos de hipotecas

_Hipotecas de interés fijo: son aquellas en las que el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo de modo que el cliente pagará lo mismo cada mes al margen de que los tipos suban o bajen. El tipo fijo aporta mayor seguridad, aunque no permite beneficiarse de posibles bajadas del mercado. Por otro lado, el plazo de amortización de las hipotecas de tipo fijo suele ser más corto, en torno a 12 años, y la comisión por amortización anticipada más elevada, dado que el riesgo que asume la entidad financiera es siempre superior.

_Hipotecas de interés variable: son aquellas en las que el tipo sube o baja de acuerdo con el mercado, de modo que sería ventajosa una bajada de los tipos de interés, aunque también puede darse el caso contrario. El riesgo tampoco es tal, dado que cada cierto tiempo, generalmente un año, los tipos de la hipoteca se revisan y actualizan a los precios del mercado para que no queden desfasados.

Las hipotecas de tipo variable contemplan un amplio plazo de amortización, hasta 30 años, y la comisión por amortización anticipada no puede superar el 1% del préstamo hipotecario.

_Hipotecas de tipo mixto: muchas entidades ofrecen en el primer periodo del préstamo hipotecario un tipo de interés fijo a modo de promoción, que, tras 2 o 3 años, vuelve a ajustarse a los tipos del mercado. Los plazos y comisiones de estas hipotecas, denominadas mixtas, suelen ser parecidos a los de las hipotecas de tipo variable.

Así por ejemplo, ING Direct ofrece una Hipoteca Naranja con tipo de interés estable durante 3 años. Pasado este plazo, el préstamo hipotecario vuelve automáticamente al tipo variable
pudiendo elegir un tipo fijo con las condiciones que estén en vigor en tal momento durante otro periodo de 3 años. Este método reduce el riesgo de las subidas del Euribor sin perder las ventajas de plazos de amortización que ofrece una hipoteca de tipo variable.

_Hipotecas de cuota fija: son préstamos de interés variable en los que, sin embargo, el cliente siempre paga la misma cuota, de este modo, si los tipos suben, en lugar de pagar más, se verán prolongados los plazos de amortización, y viceversa.

Las hipotecas de cuota fija tiene la ventaja de la seguridad, a la hora de pagar siempre la misma cuota, auque presentan la desventaja de la incertidumbre, dado que el cliente no sabe a ciencia cierta cuándo terminará de pagar la hipoteca.

Otros tipos de hipoteca:

_Hipoteca 100: es aquella que ofrece financiación del 100% del valor de la vivienda.

_Hipoteca segunda vivienda: crédito para la compra de una vivienda que no es de residencia habitual. Mientras para la vivienda habitual el importe del préstamo es generalmente  del 80% del valor de tasación, para la segunda vivienda, en cambio, el importe del préstamo suele ser menor, hasta el 50 - 65 % del valor de tasación.

_Hipotecas con carencia: este préstamo está pensado para jóvenes y tiene la ventaja de permitir la carencia de pago durante los primeros años del préstamo hipotecario.

_Hipoteca puente: consiste en la compra de una casa nueva a construir (compra sobre plano) por alguien que ya dispone de una vivienda en propiedad. Generalmente se hipoteca la casa en propiedad evitando así un préstamo personal y la entidad financiera, por su parte, otorga un año al cliente para que venda su casa y reestructurar la situación con un nuevo préstamo hipotecario sobre la casa a comprar. De este modo el cliente puede vender su casa sin prisas y mejores condiciones.

Del mismo modo, los bancos conceden préstamos puente que consiste en la obtención de un préstamo personal destinado a sufragar la entrada y a los pagos al promotor, que luego se cancela tras la obtención de la hipoteca definitiva.

_Hipoteca revolving o giratoria: tipo de crédito al consumo con un coste similar al de los préstamos hipotecarios, que pueden solicitar aquellas personas que ya han amortizado parte de un crédito para la vivienda. En estos casos los bancos ofrecen a sus clientes la posibilidad de disponer de un préstamo al consumo por el valor del capital amortizado en el crédito hipotecario.

_Hipoteca multidivisas: se trata de un préstamo hipotecario suscrito en varias monedas extranjeras que nos permite aprovecharlos de los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Todo sobre las hipotecas

¿Qué necesito para solicitar un préstamo hipotecario?
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario a una entidad bancaria son necesarios dos tipos de datos:
_Datos de carácter personal:
• DNI/NIF.
• Régimen económico matrimonial, en caso de estar casado, dado que, a la hora de solicitar una hipoteca es preciso el consentimiento de ambos cónyuges.
• Información económica:
_En caso de ser trabajador por cuenta ajena serán sus dos últimas nóminas, la última Declaración de la Renta y del Patrimonio y, en algunos casos, un certificado de la empresa que refleje la antigüedad en el empleo.
_Para los trabajadores por cuenta propia será necesaria la última Declaración de la Renta y Patrimonio. Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA.
(Estos trámites se verán siempre simplificados si el banco al que se solicita el préstamo hipotecario es el habitual).
_Datos sobre la vivienda a adquirir: dependiendo de que la compra sea
• A un particular: se requiere la fotocopia de la escritura de la vivienda.
• Promotora: una fotocopia del contrato de compraventa, la cual se consigue del promotor del inmueble en cuestión.
• En caso de que la hipoteca sea para la construcción propia de la vivienda se debe aportar la escritura de la propiedad del solar y la licencia del proyecto de obra.